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上海楼市“去火”:学区房遭“釜底抽薪” “金三银四”成色不敷

时间:2021-05-03 13:02:35|来源:|编辑:|点击:

  刚刚满月的高中招生新政,让炙手可热的上海学区房降温明显。

  张豪在上海前滩板块开着一家中介门店,在该区域内购置有两套房产。据他介绍,学校的招生细则出台以后,学区房的流动性被限制,交易量也降下来,“新政影响四周10多家中介公司的近300位房产经纪人,初来前滩工作的经纪人日子要难过了。”

  上海华东师范大学第二从属中学前滩学校(以下简称“华二前滩学校”)近日公布2021年招生通告。与往年差此外是,新生想进第一档排序,需要在房产证上加上孩子的名字。房产证加名字的前提是贷款还清,假如没有贷款的业主,房产证加名字也将缴纳房价3%的税费,即数十万元。该动静一出,前滩有新成交的二手房均价直接下调4万元/平方米。

  学区房价格“去火”的同时,上海楼市整体层面在新一轮调控后,成交量也在连续下探。机构统计显示,4月平均每周成交量约15万平方米,比3月份表示稍差。上海中原地产数据显示,4月5日~11日,新建商品住宅成交面积12.4万平方米,环比减少25.4%,位于市区的老卢湾板块成交量挂零。

  同策研究院的呈报指出,3月份,上海商品住宅市场环比供给成交规模小幅上涨,但未到达“金三银四”程度,房企受政策影响推盘谨慎。而上海中原地产市场分析师卢文曦则暗示,由于4月初供给短缺,楼市成交连续下滑,持续数周没有呈现签约过百套的项目上榜。后续几周随着大量项目进入签约措施,市场呈现成交反弹。

  降温从学区房最先

  浦东新区前滩板块被誉为上海“第二个陆家嘴”,由于区域内有华二前滩学校等优质学区资源,去年房企推出的住宅产品备受追捧。

  三湘印象名邸项目均价突破12.8万元/平方米,总价上千万元的房源在一天之内被抢光。有家住陆家嘴的市民,特地开车到售楼处选购学区房。

  对付上海学区房,国产电视剧里早有演绎,有的匹俦为了孩子高考卖失大户型搬进学校四周的“老破小”学区房。这是当下怙恃们看待子女教育的缩影,也成为了一个时代的镜像。

  3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生登科鼎新实施步伐》。按照这一中考鼎新新规,重点中学自主招生比例大幅下降,50%~65%的生源名额将分配到上海各区和各普通初中,更多学区房外的学生有望升入各大优质高中。然而该动静一出,上海知名双学位的梅园片区被曝出,房源一夜下降60万元。

  “目前挂牌价格没有大跌,但实际成交时有较大的溢价空间,是房主与买家的博弈期。”金耀豪宅门店的卖力人张豪介绍,对比去年前滩二手房涨幅接近50%,华二前滩学校的招生细则出台以后,相称于限制了学区房的流动性,小户型的业主但愿置换更大面积的房源已无可能性,交易量确实不才降。

  机构数据统计,2020年,上海二手房的成交量上涨了31%,学区房上涨了37%,双学区房则涨了44%。

  而按照华二前滩学校颁布颁发的2021年招生通告,招生政策进一步收紧,与以往最大的区别是在“人户一致”中分为四个档,第一档要求便是,户主为适龄儿童本人或其怙恃,且适龄儿童本酬报衡宇产权人(单独所有)或适龄儿童及其怙恃(双方或一方)为衡宇产权人(共同共有)。

  简朴来说,便是房产证上有小孩名字的,被列为入学第一梯队,且“产证登记日期截止时间为2021年4月23日”。

  曾被上海市教委邀请参预政策研究的易居研究院智库中间研究总监严跃进认为,上海教改工作是将优质高中资源以名额分配的方法进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会,自然使得“哄抢好学区”的现象减少,促进相关学区房的价格降温。

  新政之下供给下滑

  以学区房为代表的房源不是上海楼市的成交主流,而真正对当前开发商发卖端增加挑战的是“积分制”认筹,此举被业内认为是利好无房家庭,可有效舒缓排队哄抢房源的状态。

  1月21日,上海公布“沪十条”,此中,为了保障首套房刚需者的合理住房消费,“沪十条”规定一旦拟认购工具的总组数与准售房源套数赶过1.3∶1的,将触发积分制,根据积分凹凸排序拔取进入公证摇号选房的人员名单。

  上海链家研究院的监控数据显示,3月29日~4月4日,上海市共成交新建商品房1420套,环比下降22%,成交金额84亿元,环比下降19%。

  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾介绍,在集中供给的33盘中,有26盘开启认筹,此中上海星河湾未触发积分制,另有尚海湾豪庭已经开盘,亦未触发积分制,另有7盘在期待取证。从目前的认筹和开盘情况来看,性价比高、总价更易被上海市民接受的刚需楼盘仿佛才会触发积分制,而高总价的改进型楼盘,认筹率能够控制在1.3∶1以内。

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